Защита прав участников долевого строительства

ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

В последнее время приобретение жилья в строящихся объектах пользуется огромной популярностью. Гарантии прав участников долевого строительства регулируются Федеральным законом  от 30.12.2004 № 214-ФЗ .

В соответствии с указанным ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов допускается строго ограниченным перечнем способов:

• на основании договора долевого участия, подлежащего обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);

• путем приобретения жилищного сертификата;

• путем участия в жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативах.

Незаконное привлечение денежных средств граждан для строительства жилья влечет административную и уголовную ответственность.

Несмотря на это, на практике нередко используются обходные схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, договоров инвестирования, векселей и т.д.. Основными рисками при этом для дольщиков являются:

• прекращение строительства по различным причинам: 

  - в связи с нарушениями технического плана при проектировании и строительстве; 
  - в связи с прекращением финансирования (банкротство застройщика);

• - юридического характера (например,отмена разрешения на строительство, изъятие у застройщика участка, отказ в выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию); 

• нарушение срока строительства и ввода объекта в эксплуатацию (в связи с затягиванием как собственно строительства, так и подключения к коммуникациям, получения разрешения на ввод в эксплуатацию);

• строительство объекта с существенными недостатками;

• отклонение фактической площади объекта от проектной.

Наличие государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика прав на землю и разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика, наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии, что, в свою очередь, улучшает положение дольщика в случае банкротства застройщика.

Если же участие в строительстве осуществляется по «обходным» схемам, к указанным рискам добавляется вероятность столкнуться с мошенниками, которые и не намереваются осуществлять строительство.

В связи с этим еще до заключения договора долевого участия целесообразно проверить застройщика - проанализировать его финансовое состояние, предыдущий опыт строительства, а также провести юридическую экспертизу как самого договора, так и документов, подтверждающих права застройщика на осуществление строительства.

Наиболее частым нарушением со стороны застройщиков является срыв сроков строительства объекта недвижимости, в результате которого объект долевого строительства не передается дольщику в установленный договором ДДУ срок.

При нарушении сроков строительства либо или явном отставании строительства от графика дольщик имеет право:

• требовать с застройщика неустойку за период просрочки;

• расторгнуть договор и потребовать возврата всей уплаченной суммы и процентов, начисленных с даты ее уплаты.

В случае банкротства застройщика до ввода объекта в эксплуатацию дольщики получают либо объект незавершенного строительства, либо компенсацию вложенных средств (не обязательно в полном размере, но преимущественно перед иными кредиторами).

При передаче дольщику построенного объекта необходимо убедиться в отсутствии недостатков, а при их наличии - добиться от застройщика составления акта с их детальным перечислением. На этом этапе целесообразно участие как технического специалиста для выявления скрытых недостатков, так и юриста для ведения переговоров или переписки с застройщиком.

При разрешении спорных вопросов с застройщиком необходимо учитывать, что на участников долевого строительства распространяется ряд норм Закона о защите прав потребителей, в том числе норма о взыскании с застройщика в пользу дольщика неустойки, штрафа в размере половины присужденных сумм компенсаций, морального вреда и т.д.

Специалисты ООО «ЮР-ПРОФИ» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу проекта договора долевого участия;

• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;

• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;

• обеспечивают проведение строительных и иных технических экспертиз для подтверждения недостатков объекта долевого строительства и вины застройщика в их возникновении;

•  представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;

• представляют интересы участников строительства по делам  о банкротстве застройщиков в арбитражных судах, а также при взаимодействии с арбитражным управляющим;

• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств.