Земельные споры

ИСПРАВЛЕНИЕ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ

При проведения работ по межеванию земельных участков нередки случаи наложения границ смежных земельных участков. Это вовсе не означает, что имеет место самовольный захват части земельного участка владельцем смежного земельного участка.

Зачастую имеется наличие реестровой ошибки. Что это такое?

Понятие «реестровая ошибка» для законодательства в сфере учета недвижимости новое, поскольку большинство землепользователей уже успело привыкнуть  к такому понятию, как кадастровая ошибка. А выявление в землеустроительных документах  кадастровой ошибки и ее дальнейшее устранение  зачастую не совсем верно ассоциировалась исключительно с устранением наложений границ земельного участка. Однако такое понятие, как кадастровая ошибка , как  и сам государственный кадастр недвижимости ушли в прошлое. В 2017 году Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственный кадастр недвижимости (ГКН) были объедены в единый реестр – ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Реестровая ошибка — это та же   кадастровая ошибка  ( в соответствии с  действовавшим до 2017 года законодательством)   в данных на объект  какой-либо недвижимости, которая была совершена  по вине или недосмотру помощника кадастрового инженера или самого кадастрового инженера.

Как правило, такая ошибка допускается при изготовлении  межевого плана (для участков земли) или технического плана (для зданий, строений, сооружений) объекта недвижимости. Исправляется такая ошибка либо по решению регистрационного органа, либо, если в результате исправления могут быть затронуты права третьих лиц, то по согласию    таких  лиц, либо по решению суда.

Реестровая ошибка может содержаться, как в сведениях о помещении, здании, сооружении так и в сведениях о выделенном участке земли.

Рассмотрим наиболее простой вариант реестровой ошибки.

В соответствии с документами (межевым планом) в сведения ЕГРН были ошибочно внесены данные об причислении земельного участка к особой категории земель сельскохозяйственного назначения, в то время как он уже располагался   в территориальных границах городского поселения и относился соответственно к категории земель населенных пунктов. Такая внесенная в реестр ошибка может быть устранена  на основании оформленного по необходимым требованиям  заявления собственника земли  с приложением  подтверждающих документов о  том,  что  земельный участок в установленном действующими нормативными актами  порядке был отнесен  к соответствующей категории земель.

При пересечении границ смежных земельных участков в обязательном порядке готовится межевой план, который представляется собой документ на исправление реестровой ошибки, в состав которого включается акт согласования. Акт согласования должен быть собственноручно или по доверенности подписан смежным землепользователем.

Далее возможно два варианта разрешения возникшей ситуации: либо владелец смежного участка подписывает акт согласования границ в связи с внесением  исправлений  и исправлений ошибки реестра, и вы вносите изменения в сведения ЕГРН, получаете

выписку на участок в исправленном варианте. Либо спор о наложении границ земельного участка разрешается в судебном порядке, если смежный землепользователь отказывает в подписании акта согласования.

Исковое заявление об исправлении реестровой ошибки  и наложении границ сможет составить только грамотный земельный юрист с многолетним опытом работы.

В суде необходимо провести землеустроительную независимую экспертизу, в ходе которой кадастровый инженер подтвердит наличие ошибки и представит варианты ее устранения. Вопросы для землеустроительной экспертизы при наложении границ также поможет сформулировать земельный юрист.

Юрист по земельным спорам в целях подготовки дела к судебном разбирательству поможет Вам собрать необходимые документы, на основании которых можно будет установить где изначально проходила граница (межа) между спорными земельными участками.

С этой целью необходимо запросить первичные документы по формированию земельного участка, такими документами при межевании до 2009 года будет землеустроительное дело, а соответственно, после - межевой план.

Если вы планируете внести изменения в границы соседних участков, также необходимо подготовить межевой план на исправление реестровой ошибки. Также очень важным документом для исправления реестровой ошибки в судебном порядке по земельным участкам, расположенным в СНТ, будет проект организации застройки садоводства или проект планировки и проект межевания территории садоводства. 

В ходе рассмотрения дела судом назначается землеустроительная экспертиза, на рассмотрение которой эксперту представляется межевой план или землеустроительное дело, которыми были определены границы первоначальных участков и выявляется, в каком именно из них была допущена ошибка.

В целом, если будет установлено, что имеет место  наложение границ с соседями , то спор между такими соседями разрешается в пользу того, у кого более правильно сформированы  первичные документы на участок. При этом исковые требования должны быть изменены или дополнены.

Исправление реестровой ошибки и установление границ рекомендуется проводить одновременно, чтобы в дальнейшем избежать каких-либо претензий по самозахвату со стороны надзорных органов.

В целом можно отметить, что   проблемы исправления реестровых ошибок сводятся к тому, что заявители пытаются их исправить в административном порядке через Росреестр, не обращаясь при этом в суд. В то же время метод судебной и досудебной защиты при наличии реестровой ошибки является достаточно эффективным, что подтверждается в том числе практическим опытом наших юристов.

За разрешением возникших земельных споров обращайтесь к юристам ООО «ЮР-ПРОФИ», которые имеют большой положительный опыт по данным вопросам. Тел. 8-910-034-42-24.